Karl Tuschner
Sachverständiger für Immobilienbewertung
Regensburg
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Abschlussbericht der ARGE Wart und Pflege im LVS Bayern
Zu dem am 4. November 2011 stattfindenden 15. Dingolfinger Baufachtag wird die ARGE Wart und Pflege im Weiterlesen...
Nachhaltigkeit bei Industrieimmobilien als Wertmerkmal?
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Verkehrswert nach § 194 BauGB
Im Baugesetzbuch (BauGB) ist der Verkehrswert wie folgt definiert:
Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.Beleihungs- und Marktwert nach § 16 PfandBG
Im Pfandbriefgesetz (PfandBG) ist der Beleihungs- und der Marktwert wie folgt definiert:
Der Beleihungswert darf den Wert nicht überschreiten, der sich im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit einer Immobilie und unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objektes, der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen ergibt. Spekulative Elemente dürfen dabei nicht berücksichtigt werden. Der Beleihungswert darf einen auf transparente Weise und nach einem anerkannten Bewertungsverfahren ermittelten Marktwert nicht übersteigen. Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, für welchen ein Beleihungsobjekt am Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Erwerber, nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.Marktwert nach EVS 2003
Den Marktwert hat man mit Verweis auf den Verkehrswert nach § 194 BauGB im nationalen Recht in Deutschland explizit noch nicht definiert. Begrifflich beheimatet im angelsächsischen Raum als “Market Value” existieren deshalb teils unterschiedliche Übersetzungen und Auslegungen der Definition im “Red Book” aus dem Englischen in das Deutsche. Nach einer Vereinbarung des Komitees für internationale Bewertungstandards (International Valuation Standard Comittee - IVSC) hat die TEGoVA (The European Group of Valuers´ Associations) nunmehr den Marktwert in den EUROPÄISCHEN BEWERTUNGS STANDARDS (“EUROPEAN VALUATION STANDARDS - EVS 2003) wie folgt definiert:
Marktwert ist der geschätzte Betrag, zu dem eine Immobilie zum Bewertungsstichtag zwischen einem kaufbereiten Käufer und einem verkaufsbereiten Verkäufer bei einem Geschäftsabschluss zwischen voneinander unabhängigen Parteien nach angemessener Vermarktung, bei der die Parteien jeweils nach bestem Wissen und Gewissen, umsichtig und ohne Zwang gehandelt haben, ausgetauscht werden sollte.Beizulegender Zeitwert nach IVS 2
Die zentrale Aufgabe des International Valuation Standards Committee (IVSC) ist die Entwicklung und Veröffentlichung von international anerkannten Bewertungsstandards und die Formulierung von Verfahrensanweisungen bei der Durchführung von Bewertungen von Vermögensgegenständen jeglicher Art für Zwecke der Rechnungslegung.
Nach den IVSC, IVS 2, Absatz 3.2 ist der beizulegende Zeitwert (Fair Value) wie folgt definiert:
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Fair Value is: ‘ The amount for which an asset could be exchanged, between knowledgeable, willing parties, in an arm’s length transaction.’ |
Beizulegender Zeitwert: „Der Betrag, zu dem zwischen sachverständigen, vertragswilligen und voneinander unabhängigen Geschäftspartnern ein Vermögenswert getauscht werden kann."
Dieser wird zudem wie folgt kommentiert:
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Fair value represents the price that would be reasonably agreed between two specific parties for the exchange of an asset. Although the parties may be unconnected and negotiating at arm’s length, the asset is not necessarily exposed in the wider market and the price agreed may be one that reflects the specific advantages (or disadvantages) of ownership to the parties involved rather than the market at large. |
Der beizulegende Zeitwert stellt den Preis dar, auf den sich zwei bestimmte Parteien realistischerweise für den Austausch eines Vermögensgegenstands verständigen würden. Auch wenn die Parteien voneinander unabhängig sind, muss der Vermögensgegenstand nicht notwendigerweise auf einem größeren Markt angeboten werden, und der vereinbarte Preis kann die besonderen Vorteile (oder Nachteile) des Eigentums für die beteiligten Parteien und weniger für den Markt als Ganzes widerspiegeln.
Ferner heißt es im IVS 2:
6.2 Die Anwendung des beizulegenden Zeitwerts im Rahmen von Rechnungslegungsstandards wird in der IVA 1 diskutiert. In Rechnungslegungsstandards entspricht der beizulegende Zeitwert in der Regel dem Marktwert.
6.3 Für andere Zwecke kann der beizulegende Zeitwert vom Marktwert unterschieden werden. Der beizulegende Zeitwert erfordert die Bewertung des Preises, der für zwei bestimmte Parteien fair ist, wobei die jeweiligen Vor- und Nachteile für jede der Parteien im Zusammenhang mit dieser Transaktion zu berücksichtigen sind.
6.4 Der beizulegende Zeitwert ist umfassender als der Marktwert. Auch wenn der Preis, der für zwei Parteien fair ist, in vielen Fällen demjenigen Preis entspricht, der auf dem allgemeinen Markt erzielbar ist, wird es dennoch Fälle geben, in denen für die Bewertung des beizulegenden Zeitwerts Sachverhalte zu berücksichtigen sind, die bei der Bewertung des Marktwerts keine Berücksichtigung finden dürfen.
6.5 Eine übliche Anwendung des beizulegenden Zeitwerts besteht in der Bewertung des Preises, der für die Beteiligung an einem Unternehmen fair ist, wobei besondere Synergien zwischen zwei bestimmten Parteien bedeuten können, dass der Preis, der für diese Parteien fair ist, von dem Preis abweicht, der auf einem größeren Markt erzielbar sein könnte. Dem gegenüber ist es beim Marktwert erforderlich, jedes Element eines Sonderwerts (zu dem beispielsweise ein synergistischer Wert gehört) unberücksichtigt zu lassen.
Sach Verständige Wertermittlung