Sachverständigenburo Karl Tuschner, Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken

EXPO REAL 2010

13. Internationale Fachmesse für Gewerbeimmobilien und Investoren 
4. - 6. Oktober 2010 | Neue Messe München

Treffen Sie mich auf der EXPO REAL am 5. oder 6. Oktober.
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Karl Tuschner | Real Estate Valuation & Consulting

Automatisierte Ermittlung von Wart- und Pflegeleistungen

Bereits früher ein probates Mittel zur Altersabsicherung, gewinnt die Vereinbarung von Altenteilsleistungen vor dem Hintergrund einer unsicheren gesetzlichen Altersrente und unzureichenden Pflegeversicherung zunehmend wieder an Bedeutung. Dabei stellt sich für den Übernehmer/Erwerber einer mit einem Altenteilsrecht (Leibgeding) belasteten Immobilie die Frage, was ihn Oma und Opa eigentlich kosten und in welchem Maße hierdurch die Immobilie in ihrem Wert gemindert ist.

Art und Umfang der Leistungen im Zusammenhang mit Wart und Pflege bei einem dinglich gesicherten Leibgeding bilden dabei die wesentliche Grundlage zur Ermittlung des Wertes eines solchen Rechtes und der sich hieraus ergebenden Belastung für die Immobile.

Pauschale Ansätze oder die Ableitung aus gesetzlichen Regelsätzen für Sozialleistungen sind dabei nicht geeignet und auch unzureichend. Persönliche Lebensverhältnisse und individuelle vertragliche Regelungen bedürfen einer genauen Betrachtung und Würdigung. Die vertraglich vereinbarten Leistungen gehen dabei in der Regel deutlich über die Grundsicherung im Alter und die reine Hilfe zur Gesundheit, wie sie im Sozialgesetzbuch als Mindestsicherung definiert ist, hinaus.

Die Arbeitsgruppe Wart und Pflege im LVS Bayern hat dabei ein erstes Modell entwickelt, mit denen man die Leistungen je nach persönlicher Lebenssituation und Pflegebedürftigkeit der Berechtigten effizient und für Dritte nachvollziehbar automatisiert ermitteln kann. Grundlage hierfür bilden für die Grundversorgung (Wart) die Erhebungen des Kuratorium für Technik und Bauwesen in der Landwirtschaft (KTBL) zu hauswirtschaftlichen Leistungen und für die Pflege die modifizierten Zeitaufwände gemäß Sozialgesetzbuch.

In einem weiteren Schritt wird man empirisch ermitteln müssen, wie die Verpflichteten eines solchen Rechtes oder mögliche Erwerber einer so belasteten Immobilie diese Aufwände und Kosten in ihre Überlegungen einbeziehen und welche Risiken sie mit einem solchen Recht verbinden.

Allein aus den bisherigen Ergebnissen lässt sich jedoch bereits ableiten, dass die tatsächlichen Aufwände und die damit verbundenen Kosten deutlich über gesetzlichen Regelsätzen für Sozialleistungen liegen und Sachverständige vielfach zu niedrige Aufwände bzw. Kosten ansetzen und die verbundenen Risiken unzureichend würdigen, wenn die Sachverständigen diese allein aus statistischen Durchschnittswerten ableiten.

LVS-Immobilientag der Sachverständigen 2010 | IHK Akademie München | 16.07.2010
Karl Tuschner | Mitglied in der Arbeitsgruppe "Wart und Pflege" im LVS

KURZGUTACHTEN - Ein immer währendes Thema

In regelmäßigen Abständen kocht das Thema Kurzgutachten immer wieder hoch. Der zunehmende Wettbewerbsdruck durch die heute große Anzahl von öffentlich bestellten und zertifizierten sowie sonstigen qualifizierten Sachverständigen verführt den einzelnen Sachverständigen sich diesen Markt ebenfalls zu erschließen.

 

Doch was ist ein Kurzgutachten. Bislang gibt es keine gesicherte Definition des Begriffes Kurzgutachten oder der in diesem Zusammenhang oftmals stellvertretend genannten Begriffe Pauschalgutachten, Expertise, Bericht, gutachterliche Stellungnahme, Wertüberschlag, usw. Ein Kurzgutachten lässt sich auch nicht am Umfang der Seiten und der Ausführungen sowie an der Art des Gutachtens festmachen. Ein „kurzes“ Gutachten von 1 bis 2 Seiten, kann unter Umständen bei bestimmten Auftragszwecken ebenso ausreichend sein, wie in anderen Fällen ein mehrere hundert Seiten umfassendes Gutachten.

 

Man muss sich daher zunächst überlegen, welche Anforderungen grundsätzlich an ein Gutachten zu stellen sind. Gutachten sind gewissenhaft und nachvollziehbar zu erstellen. Zu einer gewissenhaften Aufgabenerfüllung und Gutachtenerstattung gehört die uneingeschränkte Anwendung der besonderen Fachkunde und eine systematische, klare Gliederung und eine klare Gedankenführung in der Argumentation. Die fachlichen Würdigungen im Gutachten müssen auch Laien und Dritten gegenüber nachvollziehbar sein. Aufgrund des geleisteten Eides und des besonderen Vertrauens der Auftraggeber in diesen Sachverständigen gilt dies umso mehr für die öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Aber auch bei den nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen findet man in den Berufsgrundsätzen der Zertifizierungsstellen gleichbedeutende Verpflichtungen für den Sachverständigen.

 

Der Auftraggeber will ein verwertbares und „richtiges“, also präzises Ergebnis, das auch einer Überprüfung stand hält; denn sonst würde er wohl kein Gutachten in Auftrag geben. So kann ein Auftraggeber unter einem Kurzgutachten üblicherweise nur eine verkürzte Begründung zu geringeren Kosten verstehen. Da aber die Nachvollziehbarkeit und die Findung eines präzisen Ergebnisses einer Begründung im Gutachten bedarf, übernimmt der Sachverständige in solchen Fällen entweder eine erhöhtes Haftungsrisiko oder er verzichtet auf einen Teil seines ihm für diese Leistung üblicherweise zustehenden Honorars.

Nach Roeßner [Dr. Walter Bayerlein, Praxishandbuch Sachverständigenrecht, 3. Auflage2002, § 10 (16)] stellt sich zudem die Frage, ob in einem Gutachten die Art und Weise, insbesondere der Umfang der fachlichen Würdigung überhaupt durch den Auftraggeber beeinflusst werden darf.

 

Zusammenfassend lässt sich daher feststellen, dass ein Kurzgutachten für einen Sachverständigen kein gangbarer Weg ist. Der Sachverständige ist nicht berechtigt, mit einer bloßen Ergänzung der Bezeichnung Gutachten oder einer dem Grunde nach bedeutungsgleichen Bezeichnung seiner Gutachten sich der Verpflichtung zur Gewissenhaftigkeit zu entziehen. Ein solches Vorgehen ist weder mit der öffentlichen Bestellung und Vereidigung noch mit den Berufsgrundsätzen im Zusammenhang mit der Zertifizierung vereinbar. Vertraglichen Gestaltungsspielräumen sind deshalb enge Grenzen gesetzt, zumal der Sachverständige sich der Haftung gegenüber dem Auftraggeber und insbesondere Dritten nicht entziehen kann.

Ziel eines Sachverständigen muss es daher sein, den Auftraggeber auf die rechtliche Verpflichtung zur gewissenhaften Tätigkeit zu verweisen und die Übernahme von „Kurzgutachten“ abzulehnen.

Karl Tuschner, VöS Verbandsmitteilungen II/2009

Mindestanforderungen an Gutachten über die Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke:

http://www.karltuschner.de/upload/516805_Gutachten_Mindest_IHK.pdf

Mindestanforderungen an Gutachten für Sachverständige aus dem Zertifizierungsbereich „Immobiliengutachter für finanzwirtschaftliche Zwecke“:

http://www.karltuschner.de/upload/516580_Gutachten_Mindest_HypZert_BelWertV.pdf

Berufsgrundsätze HypZert:

http://www.hypzert.de/upload/Berufsgrundsaetze.pdf

Neue HOAI am 18. August 2009 in Kraft getreten

Nach mehrfachen Anläufen ist nun endlich die Verordnung über die Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen (HOAI) am 7. August 2009 im Bundesgesetzblatt Nr. 53 verkündet worden und am Dienstag, dem 18.08.2009 in Kraft getreten. Gleichzeitig tritt die HOAI in der Fassung der Bekanntmachung vom 4. März 1991, zuletzt geändert am 10. November 2001 außer Kraft.
Der bisherige §34 HOAI "Gutachten und Wertermittlungen", der Mindest- und Höchstsätze für das Honorar bei der Ermittlung des Wertes von Grundstücken auf der Grundlage des Objektwertes festlegte, wurde ersatzlos gestrichen.
Das Honorar für Gutachten und Wertermittlungen kann nunmehr frei vereinbart werden.

Neue Difu-Studie untersucht Auswirkungen innerstädtischer Einkaufscenter

Berlin. In den letzten Jahren wurden immer mehr große Einkaufscenter - also Center mit mindestens 10.000 Quadratmetern Mietfläche - in den deutschen Innenstädten eröffnet. In den 1990er Jahren wurden Center vor allem in Großstädten eröffnet, mittlerweile haben Investoren und Projektentwickler auch die Mittelstädte entdeckt. Deutschlandweit gibt es inzwischen rund 400 große Einkaufscenter; mehr als 150 davon werden in den Innenstädten betrieben.

Früher wurden Einkaufscenter häufig auf der Grünen Wiese angesiedelt und trugen so zur Schwächung der Innenstädte bei. Inzwischen werden überwiegend Standorte in Innenstädten und Stadtteilzentren genutzt. Dadurch wird die ökonomische Leistungsfähigkeit zentraler Stadtlagen erheblich gestärkt - und viele Innenstädte können diesen Entwicklungsimpuls durchaus vertragen. Eine neue Studie des Deutschen Instituts für Urbanistik verdeutlicht, dass diese positiven Wirkungen durch Einkaufscenter allerdings nicht immer, nicht in allen Standortlagen und schon gar nicht von selbst eintreten. Im Gegenteil: Erfahrungen in verschiedenen Städten verdeutlichen, dass den Innenstädten durch ein zu massives und ungesteuert hingenommenes Vordringen zu großer, stereotyp angelegter und suboptimal verorteter Einkaufscenter sogar geschadet werden kann.

Die neue Difu-Studie untersucht im Rahmen einer breit angelegten Wirkungsanalyse vor allem die Folgen großer Einkaufscenter für den innerstädtischen Einzelhandel. Untersuchte Städte waren Bocholt, Düren, Erfurt, Hagen, Kempten (Allgäu), Osnabrück, Regensburg, Schwedt/Oder, Schwerin, Siegen, Wetzlar und Wilhelmshaven. Bremen, Mannheim, Minden und Potsdam wurden als Kommunen ohne Einkaufscenter in ihren Innenstädten in die Untersuchung einbezogen. Zentraler Befund: Zu groß geratene Centeransiedlungen verursachen Nachteile für die vorhandene Innenstadt. Die neue Difu-Studie enthält zahlreiche weitere Aussagen, verbunden mit Empfehlungen zum angemessenen Umgang mit Center-Ansiedlungen.

Die Studie wurde unter dem Titel "Wirkungsanalyse großer innerstädtischer Einkaufscenter" (Rolf Junker, Gerd Kühn, Christina Nitz, Holger Pump-Uhlmann, 2008, 232 S.) als Bd.7 in der Reihe "Edition Difu - Stadt Forschung Praxis" des Deutschen Instituts für Urbanistik veröffentlicht.

Bedeutung des Erbbaurechts in Deutschland

In einer Studie der Initiative Erbbaurecht geben 91 % der teilnehmenden Städte und Gemeinden in Deutschland ab 25.000 Einwohnern an, Erbbaurechtsgrundstücke zu besitzen. Immerhin 15 Städte berichten sogar, mit der Überlassung der Grundstücke jährlich mehr als eine Million Euro Erbauzinsen zu erzielen.

Angeschrieben für die Studie wurden zwischen Mai und August 2008 alle 508 Städte und Gemeinden in Deutschland ab 25.000 Einwohnern, 126 davon füllten den Fragebogen aus. Da parallel auch 20 zentrale Verwaltungsstellen der evangelischen und katholischen Kirche an der Befragung teilnahmen, lässt sich durch Hochrechnung ein Bestand an Erbbaurechtsgrundstücken in Deutschland in Höhe von rund 5 % der Wohnbaufläche errechnen.
„Mit dieser Umfrage wollen wir neue Erkenntnisse hinsichtlich der Verbreitung und den Chancen des Erbbaurechts in Deutschland liefern", sagt Thomas Licher, Sprecher der Initiative Erbbaurecht. Vorgestellt wurden die Daten erstmals auf der Veranstaltung „Renaissance des Erbbaurechts in Deutschland" des vhw - Bundesverband für Wohnen und Stadtentwicklung (vhw) am 04.12.2008 in Hamburg.

Quelle: Initiative Erbbaurecht

Grundstücksmarktbericht Regensburg

In Fortsetzung des für die Jahre 1999 - 2006 veröffentlichten Berichts hat die Geschäftstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte für den Bereich der kreisfreien Stadt Regensburg wieder Informationen des Regensburger Grundstücksmarkts für das Jahr 2007 zusammengestellt.

Dem ab sofort erhältlichen Bericht sind Wert- und Flächenumsätze, Preisniveau und Preisentwicklungen am Immobilienmarkt sowie weitere Marktdaten über unbebaute und bebaute Grundstücke und über Eigentumswohnungen und gewerbliches Teileigentum zu entnehmen.
Ertmalig veröffentlicht man dabei Marktanpassungsfaktoren, Rohertragsvervielfältiger und Liegenschaftszinssätze.

Der Bericht kann gegen eine Gebühr von 35 EUR bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses angefordert werden.

Stadt Regensburg, Geschäftsstelle des Gutachterausschusses
D.-Martin-Luther-Str. 1, 93047 Regensburg
Telefon 0941 507-2637 o. - 4637
Telefax 0941 507-4639
gutachterausschuss@regensburg.de.

Zahl der Pflegebedürftigen steigt weiter

WIESBADEN – Nach Mitteilung des Statistischen Bundesamtes (Destatis) waren in Deutschland im Dezember 2007  2,25 Millionen Menschen pflegebedürftig im Sinne des Pflegeversicherungsgesetzes (SGB XI). Das waren – im Zuge der Alterung der Bevölkerung – rund 118 000 oder 5,6% mehr als 2005 und 231 000 beziehungsweise 11,4% mehr als bei der ersten Durchführung der Erhebung im Jahr 1999.
Die Mehrheit (68%) der Pflegebedürftigen waren Frauen. 83% der Pflegebedürftigen waren 65 Jahre und älter; rund ein Drittel (35%) 85 Jahre und älter.
 
Mit zunehmendem Alter steigt das Risiko pflegebedürftig zu sein. Während im Dezember 2007 bei den 70- bis unter 75-Jährigen jeder zwanzigste (5%) pflegebedürftig war, wurde für die ab 90-Jährigen die höchste Pflegequote ermittelt: Der Anteil der Pflegebedürftigen an allen Menschen dieser Altersgruppe betrug 62%.

Mehr als zwei Drittel (68% oder 1,54 Millionen) aller 2,25 Millionen Pflegebedürftigen wurden zu Hause versorgt. Davon erhielten 1,03 Millionen Pflegebedürftige ausschließlich Pflegegeld, das bedeutet, sie wurden in der Regel zu Hause allein durch Angehörige gepflegt. Weitere 504 000 Pflegebedürftige lebten ebenfalls in Privathaushalten. Bei ihnen erfolgte die Pflege jedoch zum Teil oder vollständig durch ambulante Pflegedienste. 709 000 (32%) Pflegebedürftige wurden in Pflegeheimen betreut.

Quelle: Destatis

Baupreisindex Mai 2008: Wohngebäude + 3,2% zum Vorjahr

Nach Mitteilung des Statistischen Bundesamtes (Destatis) stieg der Preisindex für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude (Bauleistungen am Bauwerk, einschließlich Umsatzsteuer) im Mai 2008 gegenüber dem entsprechenden Vorjahresmonat um 3,2%. Im Februar 2008 hatte der Preisanstieg im Jahresvergleich 3,0% betragen. Von Februar 2008 auf Mai 2008 erhöhte sich der Preisindex um 1,1%.

Die Preise für Rohbauarbeiten stiegen von Mai 2007 auf Mai 2008 um 3,5%, bei den Ausbauarbeiten erhöhten sie sich um 3,0%. Unter den Bauarbeiten an Wohngebäuden gab es binnen Jahresfrist in allen Teilbereichen Erhöhungen. Besonders deutlich waren die Preiserhöhungen unter anderem bei den Dämmarbeiten an technischen Anlagen (+ 5,7%), bei den Beton- und Stahlbetonarbeiten (+ 5,6%), bei den Gas-, Wasser- und Abwasserinstallationsanlagen in Gebäuden (+ 4,7%) und bei den Stahlbauarbeiten (+ 4,6%). Am geringsten stiegen die Preise bei den Estricharbeiten (+ 0,9%) und bei Fliesen- und Plattenarbeiten (+ 0,7%).
Bei den Instandhaltungsarbeiten an Wohngebäuden (Mehrfamiliengebäude ohne Schönheitsreparaturen) nahmen die Preise um 2,7% zu.

Bei den Nichtwohngebäuden erhöhten sich die Baupreisindizes gegenüber Mai 2007 für Bürogebäude um 3,5% und für gewerbliche Betriebsgebäude um 3,7%. Im Straßenbau stiegen die Preise um 3,8%.

Quelle: Destatis, Pressemitteilung Nr. 247 vom 09.07.2008

15,5% weniger Baufertigstellungen im Jahr 2007

Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) mitteilt, wurden im Jahr 2007 in Deutschland 210 700 Wohnungen fertig gestellt. Das waren 15,5% oder 38 700 Wohnungen weniger als im Vorjahr.

Im Jahr 2007 wurden in Wohngebäuden insgesamt 185 300 Neubauwohnungen fertig gestellt (– 16,0% gegenüber dem Jahr 2006). Der Rückgang der Fertigstellungen von Einfamilienhäusern lag bei 18,7% und der von Zweifamilienhäusern bei 10,8%. Auch die Mehrfamilienhäuser verzeichneten einen Rückgang (– 14,0%).
Der umbaute Raum der fertig gestellten neuen Nichtwohngebäude stieg gegenüber dem Jahr 2006 auf 179,3 Millionen Kubikmeter (+ 6,6%). Dieses Plus spiegelt sich vor allem bei den nichtöffentlichen Bauherren (+ 8,8%) wider. Bei den öffentlichen Bauherren wurde das Ergebnis von 2006 unterschritten (– 12,1%).

Quelle: Destatis, Pressemitteilung Nr. 228 vom 26.06.2008

Endbericht des Forschungsprojekts "Aktuelle Gebäudesachwerte in der Verkehrswertermittlung"

Das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung hat im Jahr 2005 ein Forschungsprojekt zum Thema "Aktuelle Gebäudesachwerte in der Verkehrswertermittlung" an das Baukosteninformationszentrum Deutscher Architektenkammern GmbH (BKI) vergeben.
Ziel des Forschungsprojekts war die Entwicklung von Vorschlägen für die Überarbeitung des Tabellenwerkes "Normalherstellungskosten 2000" (NHK), die als Anlage 7 in die Wertermittlungsrichtlinie integriert sind, sowie weitere für die Sachwertermittlung notwendige Daten. Das Forschungsprojekt wurde fachlich von einem Expertenkreis begleitet, der sich aus Vertretern des Bundesministeriums der Finanzen, des Deutschen Städtetages, von Sachverständigenverbänden und von mit der Grundstückswertermittlung befassten Verbänden der Kredit- bzw. Versicherungswirtschaft zusammensetzte.

Die Schwerpunkte des vorliegenden Endberichts:

1. Überarbeitetes Tabellenwerk der Normalherstellungskosten (Anlagen 1, 2) Der Gebäudekatalog wurde in Anlehnung an die Erfordernisse aus der Praxis teilweise ergänzt. Eine wichtige Neuerung ist die Unterteilung der Werte der einzelnen Gebäudearten in die Kostengruppen 300 (Baukonstruktion) und 400 (technische Anlagen). Damit soll ermöglicht werden, dass die Ermittlung des Ausgangswerts besser an die individuellen Gegebenheiten des Bewertungsobjekts angepasst werden kann, indem entsprechend der vorgefundenen Ausgangslage des Objekts eine getrennte Einordnung in die Kostengruppen 300 und 400 z.B. in unterschiedlichen Standards erfolgen kann. Darüber hinaus sind weitere wichtige wertrelevante Daten (z.B. die Angabe des Verhältnisses Wohnfläche zur Brutto-Grundfläche (BGF)) zu den einzelnen Gebäudearten angegeben. Ergänzt wird das Tabellenwerk der Normalherstellungskosten durch weitere Tabellen (Anlagen 3, 4), die Hilfestellung für die Standardeinordnung geben sollen.
2. Neues Modell zur Alterswertminderung für Wohngebäude (Anlage 5; Anlage 7) BKI hat ein neues Modell zur Alterswertminderung von Wohngebäuden ermittelt. Die entsprechenden Tabellen zur Bestimmung des Restwerts befinden sich in Anlage 5. Dabei wird vom tatsächlichen Alter des Gebäudes ausgegangen. Die Restwerte werden dabei in Abhängigkeit von der Gesamtnutzungsdauer und dem Gebäudezustand angegeben. Für Gebäude, die älter als 100 Jahre sind, wurde die Tabelle der Anlage 7 entwickelt.
3. Schadenswertminderungstabelle für Wohngebäude (Anlage 6) Hier werden die durchschnittlichen Kostenanteile der erneuerbaren Bauteile an den Gesamtkosten in Abhängigkeit vom Ausstattungsstandard dargestellt. Die auf diesem Weg überschlägig ermittelten Kosten müssten jedoch noch dahingehend überprüft werden, ob am Grundstücksmarkt eine entsprechende Wertminderung akzeptiert wird.

Quelle: Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS)

Novellierung der WertV

Bericht des Sachverständigengremiums zur Überprüfung des Wertermittlungsrechts
Das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung hat im Jahr 2007 ein Sachverständigengremium einberufen, dessen Aufgabe es war, die geltenden Vorschriften des Wertermittlungsrechts hinsichtlich eines möglichen Novellierungsbedarfs zu prüfen.

Das Gremium, welches sich aus Vertretern der im Sachverständigenwesen tätigen Bundesverbände, der Kommunalen Spitzenverbände und der Länder zusammensetzte, hat in insgesamt 6 Sitzungen die Vorschriften des Rechts der Grundstückswertermittlung und hierbei insbesondere die Regelungen der Wertermittlungsverordnung geprüft.
Im Ergebnis war sich das Gremium einig, dass sich die Vorschriften der Wertermittlungsverordnung zwar grundsätzlich bewährt haben, jedoch zwei Jahrzehnte nach dem Erlass der derzeit geltenden Fassung einer grundlegenden Überarbeitung bedürfen. Damit wird dem Umstand Rechnung getragen, dass sich durch die Änderungen der stadtentwicklungs- und allgemeinpolitischen Rahmenbedingungen aber auch durch die zunehmende Internationalisierung der Immobilienwirtschaft ein dringender Aktualisierungs- und Anpassungsbedarf der Vorschriften ergibt. Damit verbunden soll die Novellierung insbesondere auch der Verwaltungsvereinfachung und der Verbesserung der Anwenderfreundlichkeit dienen.
Der vorliegende Bericht stellt die Diskussion zu den einzelnen Regelungen der Wertermittlungsverordnung  dar und enthält einzelne Formulierungsvorschläge zu Teilbereichen der Wertermittlungsverordnung. Darüber hinaus gibt das Sachverständigengremium Empfehlungen, die sich in erster Linie an die Länder richten und insbesondere auf eine Verbesserung der Datenlage für die Bewertungspraxis sowie auf die Organisation der Gutachterausschüsse zielen.

Quelle: Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS)

Sachverständigengesetz wird aufgehoben

Der Freistaat Bayern hatte bisher als einziges Bundesland ein eigenes Sachverständigengesetz zur öffentlichen Bestellung von Sachverständigen. Darin hat sich der Staat 40 Sachgebiete vorbehalten, in welchen er selbst Sachverständige öffentlich bestellt und vereidigt. Durch Gesetz vom 27.11.2007 (GVBl. S. 785) wurde diese staatliche Zuständigkeit aufgegeben und den Bayerischen IHKn übertragen. Von der Änderung der Zuständigkeit betroffen sind insgesamt 408 Sachverständige.

Grundstücksmarktbericht Regensburg

Der Gutachterausschusses für Grundstückswerte bei der Stadt Regensburg hat einen umfangreichen Bericht über das Geschehen auf dem örtlichen Grundstücksmarkt innerhalb der letzten acht Jahre (1999 - 2006) zusammengestellt.

Der Bericht enthält Marktdaten über unbebaute und bebaute Grundstücke sowie über Eigentumswohnungen und gewerbliches Teileigentum sowie Darstellungen der Umsatz- und Preisentwicklungen über einen Zeitraum von bis zu 20 Jahren. Mit der Angabe von durchschnittlichen Kaufpreisen, differenziert nach den einzelnen Teilmärkten, liefert der Bericht nicht nur für Fachleute und Investoren, sondern auch für Immobilieneigentümer und Interessierte wesentliche Daten des Regensburger Grundstücksmarktes und trägt damit zu dessen Transparenz bei.

Der Bericht kann gegen eine Gebühr in Höhe von 40,00 EUR bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses angefordert werden.

Stadt Regensburg, Geschäftsstelle des Gutachterausschusses
D.-Martin-Luther-Str. 1, 93047 Regensburg
Telefon 0941 507-2637 o. - 4637
Telefax 0941 507-4639

Rechtsberatung neu geregelt

Mit dem Gesetz zur Neuregelung des Rechtsberatungsgesetzes sind nunmehr die Grundlagen für eine veränderte Rechtsberatung geschaffen worden (BGBl. I S. 2840). Insbesondere das „Gesetz über außergerichtliche Rechtsdienstleistungen (Rechtsdienstleistungsgesetz – RDG)“ wird bei der Erstattung von Gutachten zu beachten sein, da Sachverständige in ihrem Fachgebiet nunmehr auch rechtliche Fragen erörtern können und dafür auch haften.Das Gesetz wird zum 01. August 2008 in Kraft treten.

BGH: Streitverkündung gegenüber einem gerichtlichen Sachverständigen ist unzulässig

Durch seinen Beschluss vom 27.07.2006 - Az.: VII ZB 16/06 - hat der 7. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs endlich Klarheit geschaffen:

"Die Streitverkündung gegenüber einem gerichtlichen Sachverständigen zur Vorbereitung von Haftungsansprüchen gegen diesen aus angeblich fehlerhafter, im selben Rechtsstreit erbrachte Gutachterleistungen ist unzulässig."

Zur Begründung führt der Senat aus, dass die Streitverkündung deshalb allgemein unzulässig ist, weil der Sachverständige in diesem Verfahren nicht als Dritter im Sinne des § 72 Abs. 1 ZPO behandelt werden kann. Er stehe - ähnlich dem Richter - als "Gehilfe des Richters" nicht außerhalb des Prozesses. Er ist zur Unparteilichkeit verpflichtet und unterliegt gemäß § 406 ZPO vergleichbaren Regelungen über die Ablehnung wegen Befangenheit wie der Richter.

Aufgrund dieser verfahrensrechtlichen Stellung des Sachverständigen - insbesondere der unabdingbaren Gewährleistung seiner Unabhängigkeit und Unparteilichkeit - hält es der Senat für unvereinbar, ihn als Dritten im Sinne des § 72 Abs. 1 ZPO zu behandeln. In einem solchen Falle könne ihm nämlich ein Beitritt nach § 74 ZPO nicht verwehrt werden. Dies würde ihn zwangsläufig an die Seite einer Prozesspartei stellen und damit seine verfahrensrechtliche Position entgegen der im Prozessrecht vorgesehenen Aufgabenverteilung völlig verändern. Er wäre der Ablehnung wegen der Besorgnis der Befangenheit nach § 406 ZPO ausgesetzt und könnte auf diese Weise von einer Prozesspartei nach Belieben aus dem Rechtsstreit entfernt werden. Letztendlich wäre der Erfolg des insoweit regelmäßig rechtsmissbräuchlichen Vorgehens einer streitverkündeten Partei erreicht. Der Senat ist der Auffassung, dass dem dadurch begegnet werden muss, dass es schon nicht zur Zustellung der Streitverkündungsschrift kommt.

Quelle: Bundesverband Freier Sachverständiger e.V.

Beleihungswertermittlungsverordnung – BelWertV

Die Verordnung vom 12. Mai 2006 über die Ermittlung der Beleihungswerte von Grundstucken nach § 16 Abs. 1 und 2 des Pfandbriefgesetzes ist zum 1. August 2006 in Kraft getreten. Die BelWertV regelt verbindlich für die Pfandbriefbanken die Ermittlung des Beleihungswertes und dabei u. a. die Wahl der Wertermittlungsverfahren, den Mindestinhalt von Gutachten, die notwendige Qualifikation der Gutachter und die Anwendung bestimmter Wertfaktoren. Auf die §§ 3 und 6 sei hier besonders verwiesen.

§ 3 Grundsatz der Beleihungswertermittlung

1. Der Wert, der der Beleihung zugrunde gelegt wird (Beleihungswert), ist der Wert der Immobilie, der erfahrungsgemaß unabhängig von vorübergehenden, etwa konjunkturell bedingten Wertschwankungen am maßgeblichen Grundstücksmarkt und unter Ausschaltung von spekulativen Elementen wahrend der gesamten Dauer der Beleihung bei einer Veräußerung voraussichtlich erzielt werden kann.
2. Zur Ermittlung des Beleihungswerts ist die zukünftige Verkäuflichkeit der Immobilie unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objekts, der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung zugrunde zu legen.

§ 6 Gutachter

Der Gutachter muss nach seiner Ausbildung und beruflichen Tätigkeit über besondere Kenntnisse und Erfahrungen auf dem Gebiet der Bewertung von Immobilien verfügen; eine entsprechende Qualifikation wird bei Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter fur die Wertermittlung von Immobilien bestellt oder zertifiziert worden sind, vermutet. Bei der Auswahl des Gutachters hat sich die Pfandbriefbank davon zu überzeugen, dass der Gutachter neben langjähriger Berufserfahrung in der Wertermittlung von Immobilien speziell über die zur Erstellung von Beleihungswertgutachten notwendigen Kenntnisse, insbesondere bezüglich des jeweiligen Immobilienmarkts und der Objektart, verfügt.

LVS Bayern e.V. mit Kommunikationsoffensive (7.2.2006)

Der Landesverband Bayern der öffentlich bestellten und vereidigten sowie qualifizierten Sachverständigen stellte auf der Fachbereichstagung am 03.02.2006 und Bezirksgruppensitzung am 06.02.2006 seine neue Kommunikationsoffensive vor. Ein neues Erscheinungsbild, das nunmehr in Form eines einheitlichen Internetauftrittes sowie einheitlicher Drucksachen und Visitenkarten auch den Mitgliedern zur Verfügung steht, will der LVS Bayern als berufsständische Vertretung des öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen die Wahrnehmung des Verbandes und seiner hoch qualifizierten Sachverständigen in der Öffentlichkeit stärken. Im Gegensatz zu den Industrie- und Handelskammern sowie den Handwerkskammern vertritt der Verband auch Sachverständige der bayerischen Bezirksregierungen und Sachverständige aller Fachbereiche.

IVD veröffentlicht Liegenschaftszinssätze (7.2.2006)

Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Liegenschaften im Durchschnitt marktüblich verzinst wird. Es handelt sich um einen zentralen Faktor der Wertermittlung einer Immobilie im Ertragswertverfahren. Ermittelt wird er auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise bebauter Grundstücke. Dabei werden die Jahresreinerträge und eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer berücksichtigt. Seine Höhe ist abhängig von der regionalen Grundstücksmarktlage, von der allgemeinen wirtschaftlichen Situation und der Lage am Kapitalmarkt. Dabei weicht die Verzinsung von Liegenschaften vom Kapitalmarktzins ab. Das hängt damit zusammen, dass eine Investition in Grund und Boden langfristig ist und als wertbeständig gilt.
 
Als Resultat einer bundesweiten Erhebung bei den IVD-Mitgliedern hat man u. a. folgende Zinssätze für eigengenutzte Wohnimmobilien ermittelt:
Villen, große Einfamilienwohnhäuser 1,5 bis 3,0 %
freistehende Einfamilienwohnhäuser 2,0 bis 3,5 %
nicht freistehende Einfamilienwohnhäuser (Doppelhaushälften, Reihenhäuser) 2,5 bis 4,0 %
Eigentumswohnungen 3,0 bis 4,5 %
Einfamilienwohnhäuser mit Einliegerwohnungen, Dreifamilienwohnhäuser 3,0 bis 4,5 %.
Der IVD bestätigt damit die langjährig bekannten Zinsspannen.
 
Zur Ableitung des Immobilienwertes ist dennoch eine konkrete Zuordnung eines Liegenschaftszinssatzes zu einem bestimmten Bewertungsobjekt durch einen hochqualifizierten Sachverständigen wie den öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen notwendig.

Neuordnung des Pfandbriefrechts

Das Gesetz zur Neuordnung des Pfandbriefrechts wurde am 27. Mai 2005 im Bundesgesetzblatt Teil I S. 1373 - 1393 verkündet und tritt am 19. Juli 2005 in Kraft (Art. 20).

Nach bisher geltendem Recht war die Ausgabe von Hypothekenpfandbriefen, Schiffspfandbriefen und Kommunalschuldverschreibungen im Hypothekenbankgesetz (HBG), im Gesetz über Schiffspfandbriefbanken (SchBkG) sowie im Gesetz über die Pfandbriefe und verwandten Schuldverschreibungen öffentlich-rechtlicher Kreditanstalten (ÖPG) geregelt. Das HBG und das SchBkG beschränken den Kreis der von Hypothekenbanken und Schiffspfandbriefbanken zu betreibenden Geschäfte (Spezialbankenprinzip). Die öffentlich-rechtlichen Kreditanstalten hingegen unterliegen einer solchen Geschäftskreisbeschränkung wegen der bisher geltenden Anstaltslast und Gewährträgerhaftung als zusätzliche Pfandbriefsicherheiten nicht. Am 18. Juli 2005 entfällt jedoch die Gewährträgerhaftung bei gleichzeitiger Modifizierung der Anstaltslast.

Vor diesem Hintergrund erfolgt die Neuordnung des Pfandbriefrechts mit der Schaffung eines eigenständigen Pfandbriefgesetzes (PfandBG).

§ 16 PfandBG (Auszug) regelt die Beleihungswertermittlung wie folgt:

1. Die als Grundlage für die Beleihungswertfestsetzung dienende Wertermittlung ist von einem von der Kreditentscheidung unabhängigen Gutachter vorzunehmen, der über die hierzu notwendige Berufserfahrung sowie über die notwendigen Fachkenntnisse für Beleihungswertermittlungen verfügen muss.
2. Der Beleihungswert darf den Wert nicht überschreiten, der sich im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit einer Immobilie und unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objektes, der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen ergibt. Spekulative Elemente dürfen dabei nicht berücksichtigt werden. Der Beleihungswert darf einen auf transparente Weise und nach einem anerkannten Bewertungsverfahren ermittelten Marktwert nicht übersteigen. Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, für welchen ein Beleihungsobjekt am Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Erwerber, nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.

Bundesrat macht Weg für Energieausweis frei (07.07.05)

Der Bundesrat hat heute der Änderung des Energieeinsparungsgesetzes zugestimmt. Damit sind die Rechtsgrundlagen für die noch zu novellierende Energieeinsparverordnung geschaffen, die zur vollständigen Umsetzung der europäischen Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden notwendig ist. Kernelement der anstehenden Novellierung ist die Einführung von Energieausweisen für Bestandsimmobilien. Dies soll einen deutlichen Anreiz zur verstärkten energetischer Sanierung des Gebäudebestandes setzen. Das Gesetz ermöglicht außerdem Regelungen zur Verbesserung der Energieeffizienz von Klimaanlagen sowie von Beleuchtungssystemen in Bürogebäuden.

Neue Kündigungsfristen bei Altmietverträgen

Der Deutsche Bundestag hat neue Kündigungsfristen für sog. Altmietverträge beschlossen. Danach gilt die kurze, dreimonatige Frist für Kündigungen des Mietvertrages durch den Mieter auch für Altmietverträge, in denen die bis zum 01.09.2001 geltenden Kündigungsfristen formularmäßig vereinbart wurden. Das Gesetz muss noch den Bundesrat passieren. Es soll zum 01.06.2005 in Kraft treten.

„Die beschlossene Regelung verhilft dem ursprünglichen Willen des Gesetzgebers zur Geltung und sorgt für hinreichende Klarheit im Gesetzeswortlaut. Damit kommen zahlreiche Mieterinnen und Mieter, die bislang nur mit einer sechs- bis zwölfmonatigen Frist ihre Verträge kündigen können, in den Genuss der kurzen dreimonatigen Kündigungsfrist”, begrüßte Bundesjustizministerin Brigitte Zypries die Entscheidung.

Garagen- und Stellplatzsatzung - GuSS vom 24.03.2005

Mit Bekanntmachung im Amtsblatt Nr. 14 vom 4. April 2005 hat die Stadt Regensburg eine Garagen- und Stellplatzsatzung (GuSS) erlassen, welche die Stellplatzrichtlinie vom 21. September 1982 ersetzt.

Diese Satzung gilt im Stadtgebiet Regensburg für genehmigungspflichtige sowie genehmigungsfreie Garagen und Stellplätze und deren Nachweis.

Neben der Richtzahlenliste für den Nachweis der notwendigen Zahl von Stellplätzen oder Garagen im baurechtlichen Verfahren findet man dort auch die Ablösebeträge für Stellplätze bei einer zulässigen Ablösung von Stellplätzen in bestimmten Fällen.